Normaal gebruik als uitgangspunt
Op grond van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien er na de overdracht sprake is van een gebrek dient de vraag gesteld te worden of dit gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen.
Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst voorziet hierin. Artikel 5.1 bepaalt dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Pas als een zichtbaar of onzichtbaar gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.
Eveneens kan de verkoper bepaalde gebreken uitsluiten (exonoratieclausule), bijvoorbeeld: verkoper staat niet in voor het normale gebruik van de serre. De koper moet bij uitsluitingen extra alert zijn.
Woning met boktor
(Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 6 december 2005, NJF2006,271)
In het arrest Hof ’s-Hertogenbosch 6 december 2005 ging het om een aantasting van een (recreatie)woning door boktor. Het hof is van mening dat gezien de verwoestende werking van de boktor en het feit dat de aantasting veelal pas aan het licht zal komen als er reeds grote schade is aangericht, een boktoraantasting, ook indien deze nog in een beginstadium verkeert, een wezenlijk gebrek oplevert dat het normaal gebruik van de woning belemmert.
Woning met boktor, huiszwam en houtworm
(Gerechtshof Arnhem 11 april 2006, NJF2006,247)
In het arrest Hof Arnhem 11 april 2006 had een woonhuis diverse gebreken welke veroorzaakt werden door schimmels op de grond van de kruipruimte en in de muren. Tevens was er sprake van houtworm, huisboktor en huiszwam in de vloeren en dakbalken. Het hof oordeelde dat de koper van een woonhuis in beginsel bovenstaande gebreken niet behoeft te verwachten, tenzij de verkoper de koper voorafgaand aan de koop mededeling heeft gedaan van desbetreffende gebreken, dan wel de koper die gebreken voor of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of op grond van de specifieke omstandigheden van het geval daarvan weet behoorde te hebben.
Woning uit 1925 met boktor, houtworm en een ouderdomsclausule
(Gerechtshof Arnhem van 18 januari 2007, LJN: AZ6350)
In het arrest Hof Arnhem ging het om een woning uit 1925. In november 2004 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden. Bij de verkoop van de woning is er gebruik gemaakt van een ouderdomsclausule, woordelijk luidende:
‘’Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s, hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende zijn voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd.”
Bij de verkoop is een vragenlijst overhandigd. Daarin is onder meer bij de vraag (onder 18) of, voor zover het de verkoper bekend is, de woning is aangetast door houtworm, boktor of andere ongedierte ‘nee’ omcirkeld. In december 2004 bleek dat delen van de vloer en het dak van de woning door houtworm en boktor zijn aangetast.
Het Hof oordeelde dat de kopers gezien de ouderdomsclausule redelijkerwijs moeten afleiden dat de bouwkwaliteit van het gekochte niet voldoet aan de huidige eisen, dat de verkoper niet aansprakelijk gehouden kan worden, op welke grond dan ook, voor alle soorten gebreken in het verkochte en dat alle gebreken voor risico van de koper komen. Gelet op de ouderdomsclausule kon koper niet verwachten dat het gekochte, zonder mogelijk vergaande aanpassingen, geschikt was voor bewoning.
Woning met kelderzwam
(Rechtbank Dordrecht van 4 februari 2011, LJN: BP3125)
De woning stamt uit 1930 en is in 1997 gerenoveerd. Na het transport blijkt dat houten onderdelen van de woning op diverse plaatsen zijn aangetast door bruinrot, welke wordt veroorzaakt door de kelderzwam. De herstelkosten zijn aanzienlijk. De kelderzwam was bij visuele inspectie niet waarneembaar, omdat er geen toegang tot de kelder was. De rechtbank is van oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik. De koper wordt in het gelijk gesteld.
Conclusie
De door verkoper ingevulde vragenlijst beoogt geen garanties te geven. De vragenlijst is bedoeld om vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van verkoper. Als een gebrek veroorzaakt wordt door houtworm, huisboktor en huiszwam, dan wordt doorgaans het normale gebruik belemmerd. Dit is anders als verkoper in de koopovereenkomst bijvoorbeeld een ouderdomsclausule opneemt waarin hij alle aansprakelijkheid uitsluit.
Eveneens wordt het normale gebruik niet belemmerd indien koper voor of uiterlijk bij de koop bekend is met de aanwezigheid van houtworm, huisboktor en huiszwam. In de praktijk is het daarom van belang om koper te attenderen op de mogelijke aanwezigheid van houtworm, huisboktor en huiszwam. Aan de hand van die informatie kan koper nader onderzoek verrichten.
