Verkoper woning beter beschermd

In het recente arrest van de Hoge Raad speelt de vraag of het schriftelijke vereiste van de koopovereenkomst van een woning door een consument-koper alleen ter bescherming van de koper geldt of ook ten behoeve van de particuliere verkoper. In de rechtspraktijk bestaat veel onzekerheid over het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van woningen door een particulier.
Het schriftelijkheidsvereiste komt erop neer dat zolang het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst nog niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig is tot stand gekomen. Deze bepaling maakt deel uit van een wettelijke regeling die strekt tot bescherming van de particuliere koper van onroerende zaken.
Hoge raad oordeelt anders
Die strekking biedt steun aan de uitleg dat alleen een particuliere koper, en dus niet ook de particuliere verkoper, een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. In het onderhavige arrest oordeelt de Hoge Raad evenwel anders en trekt de grenzen ruim.
Dit is een belangrijk arrest voor de onroerendgoedpraktijk aangezien de Hoge Raad zich voor het eerst over de materie heeft gebogen en ondubbelzinnig stelling heeft genomen. Mondelinge overeenstemming volstaat niet. Hiermee is duidelijk dat zelfs als er op alle punten mondeling overeenstemming is bereikt over de voorwaarden zowel koper als verkoper zich aan de koopovereenkomst kan onttrekken, zolang deze niet door beide partijen is ondertekend.
Redenen divers
De redenen kunnen divers zijn, zoals het feit dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis. Opvallend is dat zowel de koper als de verkoper zich op het ontbreken van de ondertekening van de koopovereenkomst kan beroepen, hoewel de bepaling in eerste instantie beoogt de consument-koper te beschermen.
Deze is nu uitgebreid tot de consument-verkoper van een woning. Ook in het evaluatierapport dat is opgesteld naar aanleiding van de toezegging van de minister om de bepaling na vijf jaar te evalueren, wordt de strikte benadering van een ondertekende koopovereenkomst als voorwaarde voor de geldigheid aanbevolen.
Ander standpunt
In de parlementaire behandeling werd van een ander standpunt uitgegaan. De verkoper handelt in die zienswijze onbehoorlijk als hij bijvoorbeeld ondanks een mondelinge overeenstemming de voor de overeenkomst vereiste medewerking aan de koopakte weigert ¬omdat hij een hoger bod van een derde heeft ontvangen en nu ¬alleen nog mee wil werken als de koper het bod van de derde ¬evenaart.
Het schriftelijk vereiste bevordert dat meer duidelijkheid en zekerheid ontstaan over datgene wat met betrekking tot de koop respectievelijk verkoop moet worden overeengekomen. Onder die omstandigheid valt niet in te zien dat de verkoper wel gebonden is aan een mondelinge overeenkomst en de koper niet. Doet men dit wel, dan ontstaat er een niet goed te rechtvaardigen verschil in behandeling van de verkoper ten opzichte van de koper.
Prof. mr. M. van Rossum is hoofd wetenschappelijk bureau bij Deterink Advocaten en Notarissen.