Normaal gebruik als uitgangspunt
Op grond van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien er na de overdracht sprake is van een gebrek dient de vraag gesteld te worden of dit gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen.
Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.
Artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst voorziet hierin. Artikel 5.1 bepaalt dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Pas als een zichtbaar of onzichtbaar gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.
Eveneens kan de verkoper bepaalde gebreken uitsluiten (exonoratieclausule), bijvoorbeeld: verkoper staat niet in voor het normale gebruik van de serre. De koper moet bij uitsluitingen extra alert zijn.
Woning met eternietplaten (Rechtbank ’s-Gravenhage van 3 juni 2009, LJN BJ3314)
De woning stamt uit 1890. De verkoper heeft in de koopovereenkomst en in de vragenlijst aangegeven dat hij niet bekend is met de aanwezigheid van asbest. De vragenlijst vermeldt met betrekking tot de aansprakelijkheid: ‘’
Verkoper is voor een onjuiste of onvolledige beantwoording slechts aansprakelijk als hij zich hiervan bewust was of redelijkerwijs bewust kon zijn. Beantwoording van deze vragenlijst door verkoper ontslaat koper niet van zijn eigen onderzoeksplicht.“
Toch blijkt er asbest aanwezig te zijn in de wanden op de verdieping, die deels zijn afgewerkt met asbesthoudend plaatmateriaal. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van eternietplaten die fungeren als scheidingswanden en delen van de aftimmering op de eerste verdieping van de woning, in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. Iedere bewerking van de platen dient echter - zonder preventieve maatregelen - te worden vermeden, daar bij bewerking asbestvezels vrijkomen die voor de gezondheid schadelijk zijn. Daarmee is duidelijk dat zelfs voor het ophangen van een schilderij preventieve maatregelen noodzakelijk zijn.
Vervolgens is voor beantwoording van de vraag of koper een beroep toekomt op non-conformiteit van belang in hoeverre partijen hebben voldaan aan hun mededelingsplicht c.q. onderzoeksplicht. Er is immers pas sprake van non-conformiteit wanneer koper er niet aan behoefden te twijfelen dat de woning asbestvrij was (vergelijk artikel 7:17 lid 2 BW). In dit kader is van belang dat verkoper niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de eternietplaten op de eerste verdieping, zodat hij in die zin zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat koper gezien de ouderdom van de woning (ca. 1890) er niet zonder meer vanuit mocht gaan dat de woning asbestvrij zou zijn. Bij een woning van een dergelijke ouderdom behoren (grotere of kleinere) onvolkomenheden tot de te verwachten risico’s en is van algemene bekendheid dat zij niet in alle opzichten zal voldoen aan de hedendaagse eisen, onder meer door het gebruik van verouderde materialen, waaronder asbesthoudende. Nu koper bovendien in de inleiding van de vragenlijst expliciet is gewezen op zijn onderzoeksplicht, komt de rechtbank tot het oordeel dat het op de weg van koper lag om nader onderzoek te doen. Nu koper dit heeft nagelaten, kon koper niet verwachten dat de woning asbestvrij zou worden opgeleverd en is daarom van non-conformiteit geen sprake.
Woning met asbest (Rechtbank Middelburg van 31 december 2010, LJN: BO9491)
Koper had een woning gekocht waarbij verkoper had aangegeven dat hij niet bekend is met de aanwezigheid van astbesthoudende materialen, met uitzondering van een plaat asbest aan de het aanbouwtje. Na het transport blijkt dat ook de wandbeplating op de begane grond van de woning asbest bevat.
Naar het oordeel van Rechtbank Middelburg dient verkoper in beginsel in te staan voor de aanwezigheid van de feitelijke eigenschappen van de woning die nodig zijn voor normaal gebruik, maar in de overeenkomst is ook opgenomen dat verkoper met uitzondering van het asbest in het aanbouwtje van de woning er niet mee bekend is of zich in de woning asbesthoudende materialen bevinden.
Koper mocht er gelet op die bepaling met andere woorden niet op vertrouwen dat alleen het aanbouwtje van de woning asbest bevatte. Onder die omstandigheden kon koper niet zonder meer verwachten dat de rest van de woning asbestvrij was, maar lag het op de weg van koper daar onderzoek naar te doen.
Conclusie
De (on)bekendheidsclausule van artikel 5.4 van de NVM-koopakte heeft slechts een bewijs- en signaalfunctie. Als de verkoper niet bekend is met enig asbest dan mag de koper van een oude woning er niet zonder meer vanuit gaan dat de woning asbestvrij is. Bij een oude woning behoren (grotere of kleinere) onvolkomenheden tot de te verwachten risico’s. Het is algemeen bekend dat een oude woning niet voldoet aan de hedendaagse eisen en dat er verouderde materialen, waaronder asbest, aanwezig kunnen zijn.
Als de verkoper bovendien de koper in de inleiding van de vragenlijst expliciet heeft gewezen op zijn onderzoeksplicht, dan dient de koper ook onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van asbest. Eveneens blijkt dat als de verkoper in de koopovereenkomst aangeeft dat op een bepaalde plek asbest aanwezig is, de koper niet zonder meer mag verwachten dat de rest van de woning asbest vrij. De koper zal een onderzoek moeten instellen naar de aanwezigheid van nog meer asbest.
